不動産の権利について～売買編

いつもHRECをご愛顧いただき誠に御礼申し上げます。

東山区営業担当の橘新之介です。

 

本日は不動産の売買に関する権利について、ご紹介させていただきます。

当たり前のことですが、何か物を買う時には、代金を支払うことで対価として物品を手に入れることができます。

不動産においても、当然ですが、売買によって所有権の移転が発生します。

今回は不動産売買における権利について、改めておさらいさせていただきます。

 

 

・売主の義務

売買契約を締結すると、売主には代金債権（代金支払請求権）と引渡債務が発生し、買主には引渡債権（引渡請求権）と代金支払い債務が発生します。

また、売主は買主に対して次のような義務を負います。

 

①権利移転の対抗要件に係る義務

　登記や登録などの売買の目的である権利の移転についての対抗要件を備えさせる義務を負う

②他人の権利の売買における義務

　他人の権利（全部または一部が他人のもの）を売買の目的とするときは、その権利を取得して移転する義務を負う

　→売買契約記載の地積のうち、一部が他人のものであれば、売主はそれを取得する必要がある

 

 

・買主の救済（売主の担保責任）

売買契約によって買主は目的物を手に入れることがてきますが、売主が契約の内容を間違えていたり、中途半端に済ませてしまっていることがあります。

売主が、「種類・品質・数量について契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合」や「買主に移転した権利が契約の内容に適合しない場合」には買主は売主に対して、次のような手段をとることができます。

 

①追完請求

②代金減額請求

③損害賠償請求

④契約の解除

 

それぞれ詳細にご説明いたします。

 

 

・追完請求

追完請求とは、種類・品質・数量について契約の内容に適合しないものであった場合や買主に移転した権利が契約の内容に適合しないものであった場合に、契約の内容に適合した目的物や権利となるよう売主に対して、目的物の修補や代替物の引渡し、または不足分の引渡しにより履行を求めることをいいます。たとえば、契約の内容に適合しない抵当権の負担があった場合、売主に対して抵当権を消滅させるよう請求できます。

※この不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は履行の追完の請求をすることができません。

 

 

・代金減額請求

引渡された目的物の種類・品質・数量が契約の内容に適合していない場合において、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をして、その期間内に履行の追完がされなかったときは、買主は売主に対して、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求できます。

以下の場合、催告することなく直ちに代金の減額を請求できます。

 

①履行の追完が不能なとき

②売主が履行の追完を拒絶する意思表示を明確に表示したとき

③契約の性質または当事者の意思表示により、特定の日時または一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき

④買主が催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかなとき

※※この不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は代金の減額を請求することができない。

 

 

・損害賠償請求、契約の解除

売主が、種類・品質・数量について契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合や買主に移転した権利が契約の内容に適合しない場合、買主は売主に対して、債務不履行の一般規定により、損害賠償の請求や契約の解除をすることができます。

 

損害賠償については後日ご紹介させていただきます。

 

 

・抵当権等が設定されていた場合の買主による費用償還請求

買い受けた不動産に契約の内容に適合しない先取特権、質権、抵当権が存していた場合で、買主が費用を支出してその不動産の所有権を保存したときは、売主に対して費用の償還を請求することができます。

 

 

・担保責任の期間の制限

売主が種類または品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡したときは、買主はその不適合を知った時から１年以内に、その旨を売主に通知しなければ、契約の不適合を理由に追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除をすることができません。

ただし、売主が引渡しの時点で、その契約不適合を知っていた、または重大な過失により知らなかったときは、この期間制限はなくなります。

 

※数量に関する契約不適合や移転した権利の契約の不適合は担保責任の期間の制限の対象外

※通知について、不適合の種類と大まかな範囲の通知が必要

※担保責任の期間の制限とは別に消滅時効にかかる

 

 

・担保責任を負わない旨の特約

当事者間で売主の担保責任を負わない旨の特約を結んだときには、原則として売主は担保責任を負いません。

こちらも例外として、売主が事実（契約の内容に適合しないことや重大な過失が存すること）を知っていたのに、買主に言わなかった場合や、売主が第三者のために地上権などの権利を設定した場合などは、売主は担保責任を免れることはできません。

 

 

・手付

手付とは、売買契約をしたときに買主が売主に交付する金銭のことをいいます。

手付には証約手付や、解約手付などがありますが、どの手付と定めなかったときには解約手付と推定されます。

 

 

・解約手付による契約の解除

解約手付は契約成立後、相手方に債務不履行がなくても、自己都合で契約を解除できる趣旨で交付される手付をいいます。

解約手付による契約の解除の要点は以下の通りです。

 

①手付による契約の解除ができるのは、相手方が履行に着手するまでの間

②買主は手付を放棄すれば契約を解除できる

　売主は手付の倍額を現実に提供すれば契約を解除できる

③手付によって契約が解除されたときは、損害賠償請求はできない

　※債務不履行による契約の解除の場合には損害賠償が可能

 

 

 

今一度ご確認下さい。

弊社では不動産コンサルティングを営むものとして、売主様、買主様双方に不利益を被らないよう、最善のご提案、売買契約書を作成させていただいております。現実に、不動産売買契約においてトラブルが発生した場合には、心置きなくいつでもご相談下さいませ。どうぞよろしくお願い申し上げます。