不動産の権利について～抵当権編①

いつもHRECをご愛顧いただき誠に御礼申し上げます。

東山区営業担当の橘新之介です。

 

本日は不動産を取り巻く権利の関係について、「抵当権」についてご紹介させていただきます。

日々不動産取引を行う上で、抵当権が設定されている登記簿を頻繁に見かけます。

皆様が所有される登記簿にも、ローンの関係で抵当権が登記されている不動産もあるのではないでしょうか。

そもそも抵当権とはいったい何なのか、少し詳細にご説明いたします。

 

・不動産における「抵当権」とは

「抵当権」とは土地や建物を債務の担保とし、債務が弁済されない場合に、

その土地や建物を競売にかけ、競売代金から債権者が優先して弁済を受ける権利（担保物権）をいいます。

 

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被担保債権（お金を返してもらえる権利）

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抵当権者A（債権者）→→→抵当権設定者B（債務者）→B所有の土地等←Aの抵当権

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・抵当権の性質について

抵当権の性質には大きく４つ、付従性、随伴性、不可分性、物上代位性があります。

 

①付従性

　・抵当権は被担保債権が存在してはじめて成立する

　・被担保債権が弁済や時効により消滅すれば、それにしたがい抵当権も消滅する

②随伴性

　・抵当権は被担保債権が移転すると、それに伴って移転する

③不可分性

　・抵当権は被担保債権の全部が消滅するまで、抵当不動産の全部について効力を及ぼす

④物上代位性

　・抵当権は抵当不動産が売却されたり、減失等してしまった場合に、抵当不動産の所有者（抵当権設定者）が受け取るべき金銭について、差押えを行使することができる。（※抵当権者が物上代位するためには、抵当権設定者がそれらの金銭を受領する前に差押えをしなければならない。）

 

・抵当権の効力

抵当権が及ぶ範囲についてご紹介いたします。

↓

①土地建物

②付加一体物

※庭木、ドアなど

③従物、従たる権利（抵当権設定当時からあるもの）

→従物…土地建物に付属しているが独立性があるもの

　※照明器具、エアコン、畳など

→従たる権利…借地権など

④抵当不動産の果実

※賃料など

 

・抵当権の順位

一つの不動産に対して複数の抵当権を設定することができます。この場合の抵当権の順位は登記の前後によって決定されます。

複数の抵当権者がいる場合、各抵当権者の合意によって抵当権の順位を変更することができます。

その際に利害関係を有する人がいる時には、その利害関係者の承諾が必要になります。

抵当権設定者（債務者）の同意や承諾は必要ありません。

抵当権の順位の変更は、登記をしなければ効力を生じません。

 

・優先弁済について

抵当権者は元本のほか利息についても優先弁済を受けられます。

ただし後順位の抵当権者がいる場合には、利息については最後の２年分のみとなります。

 

いかがでしょうか、今回は抵当権の概要について簡潔にご紹介させていただきました。

次回、抵当権が設定された不動産を取得する場合や抵当権に関する法定地上権についてご紹介させていただきます。

是非、一度お目通しをいただき、抵当権が登記された不動産についてご理解を深めていただければ幸いです。