不動産の権利について～抵当権編②

いつもHRECをご愛顧いただき誠に御礼申し上げます。

東山区営業担当の橘新之介です。

 

本日は先日に引き続き、本日は「抵当不動産の第三取得者」、「法定地上権」についてご紹介させていただきます。

日々不動産取引を行う上で、抵当権が設定されている登記簿を頻繁に見かけます。

皆様が所有される登記簿にも、ローンの関係で抵当権が登記されている不動産もあるのではないでしょうか。

 

 

・抵当不動産の第三取得者とは

「抵当不動産の第三取得者」とは、抵当権のついた不動産を取得した人のことをいいます。

 

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抵当権者A（債権者）→→→抵当権設定者B（債務者）→Aの抵当権を存するB所有の土地等→→→第三取得者C

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・抵当不動産の第三取得者が抵当権を消滅させる方法

抵当権が実行されてしまうと、不動産を取得しても、他人（買受人）の取得物となってしまいます。

これを防ぐために、第三取得者は抵当権を消滅させる必要があります。

方法は以下の通り

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①弁済

第三取得者Cが抵当権設定者（債務者）Bの借金を全額弁済する。

※債務者Bの意思に関係なく、第三取得者Cは弁済することができる。

②代価弁済

第三取得者Cが抵当権者（債権者）Aの請求に応じて、抵当権者Aに代価を支払う。

※債務者Bの同意承諾は不要。

③抵当権消滅請求

第三取得者Cが抵当権者Aに対して「一定の金額を支払う代わりに抵当権を消滅して」と請求し、抵当権者Aがそれを承諾した場合。

※期限

　→抵当権実行としての競売による差押えの効力発生前に請求しなければならない。

※抵当権者Aが請求に対して承諾したくないときは

　→抵当権者Aは抵当権消滅請求を承諾しないとき、第三取得者Cから請求を受けた後２か月以内に抵当権を実行し、競売の申立てをすれば、抵当権消滅請求の効果は生じない。何もしないと、請求に承諾したことになる。

※債務者Ｂの同意承諾は不要

※登記をした各債権者に対し、必要事項を記載した書面を送付する必要がある。

※債務者や保証人はたとえ第三取得者となったとしても、抵当権消滅請求をすることができない。

 

抵当権付き不動産を取得される方はご留意下さい。

続いて法定地上権についてです。

 

・法定地上権とは

法定地上権とは、土地建物を所有するBの土地もしくは建物にＡの抵当権が実行され、土地建物の所有者が別々になった際に、Bが土地もしくは建物を使用することができる権利のことです。

 

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①土地建物ともにBが所有

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②土地にのみAの抵当権を設定

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③抵当権が実行されCが土地を競売→→→Bのために法定地上権が成立

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・法定地上権の成立要件

①抵当権設定当時、土地の上に登記の有無を問わず建物が存在すること

②抵当権設定当時、土地の所有者と建物の所有者が同一であること

③土地建物の一方または双方に抵当権が設定されていること

④抵当権の実行（競売）により、土地の所有者と建物の所有者が別々になること

 

・一括競売

前項の成立要件に照らし、B所有の土地にAの抵当権を設定した後、Bが建物を建て、Aが抵当権を実行、Cが競落し土地の所有者になった場合、法定地上権の成立要件を満たしていないため、Bの法定地上権は成立しません。最悪、Bが建てた建物は取り壊さなければなりません。

このような場合には抵当権者Aは土地と建物を一括して競売にかけることができます。

ただし、抵当権者が優先弁済を受けられるのは、土地の代価についてのみです。

 

以上が法定地上権についてです。

特に、成立要件には留意したいところです。せっかく建てた新しい建物を失う可能性があります。

おまけで、賃貸借との関係を軽くご紹介します。

 

・抵当権設定登記後の賃貸借

抵当権設定登記後に設定された賃借権については、原則として抵当権者および競売による買受人に対抗することができません。

 

・建物の賃借人の保護

抵当権設定登記後の賃借権は原則として抵当権者、買受人に対抗することができません。

そのため、抵当権が設定された建物を借りていた人は抵当権が実行されると買受人に建物を明け渡さなければなりません。

しかしながら、直ちに出ていけというのは賃借人にとって酷なため、一定の場合には買受人が建物を買い受けたときから６か月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡さなくてもよいことになっています。

 

 

いかがでしょうか、今回は前回に引き続き抵当権について少し詳細にご紹介させていただきました。

是非、一度お目通しをいただき、抵当権が登記された不動産についてご理解を深めていただければ幸いです。

京都市における不動産売却に関して、少しでも皆様のお力になれることを願っております。

どうぞよろしくお願い申し上げます。